Anlage V 德國出租所得稅報告使用者指南
本篇快速連結
一、什麼是 Anlage V？
Anlage V（Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung，租賃與出租所得）是德國報稅時需隨所得稅申報表（Einkommensteuererklärung）一併提交給稅務局（Finanzamt）的物業所得附表。如果您在德國有租金收入，每年需為每處物業各填一份 Anlage V，申報該物業的租金收入與相關費用。
RentPackage 提供 Anlage V 報表功能，自動依實收款日（符合德國 Zufluss-/Abflussprinzip 現金基礎原則）彙算租金收入與費用，讓德國報稅準備工作更簡單、更有效率。
二、選擇報表類型、稅務年度與物件
請依以下步驟開啟報表：
- 開啟報表：點選左側選單「報表」→ 在報表類型下拉選單中選擇「Anlage V」
- 選擇稅務年度：選擇您要申報的日曆年度，例如「2026」
- 選擇物件：選擇此份報表對應的物件
選擇完成後，點選「下一步：折舊與合約分類」。
三、輸入折舊金額與分類合約
折舊（Absetzung für Abnutzung, AfA）
折舊金額請自行輸入。系統不會自動計算、不會套用折舊率、也不會驗證金額是否符合德國稅法。德國建築物折舊有多種形式（例如依建造年份適用不同直線折舊率，另有特殊折舊方案），請自行確認正確金額與折舊率，或諮詢您的稅務顧問（Steuerberater）。
合約分類（住宅／商用）
報表會依您在此畫面對各合約的分類，將租金收入分為兩個欄位：
- 住宅：此合約的租金列入「Mieteinnahmen für Wohnungen」（住宅單位租金收入）
- 商用：此合約的租金列入「Einnahmen für andere Räume」（其他場所收入，如辦公室、店面）
四、產生報表
確認折舊金額與合約分類後，點選「產生報表」。
系統將產生 Anlage V 報表，顯示以下內容：
- 收入（Einnahmen）：住宅租金、商用租金、轉嫁給租客的營運費用，以及其他收入欄位
- 費用（Werbungskosten）：折舊、貸款利息、維修費用，以及其他費用欄位
- 盈餘／虧損（Überschuss / Verlust）：總收入 － 總費用
每個欄位都會顯示所包含的科目與金額，方便您追溯每筆數字的來源。
五、兩種折舊記錄方式
方式一：僅供本次報表使用（暫時性）
直接在報表畫面輸入折舊金額。此金額僅用於產生本次報表，不會記錄到帳務中。
方式二：記錄至帳務（建議）
前往「帳務管理」→「手動分錄」建立一筆分錄：
- 借方：折舊費用
- 貸方：累計折舊
分錄建立後，系統會自動將折舊金額帶入報表畫面，並顯示 🔒 鎖定圖示，代表金額來自帳務。若要修改鎖定的金額，請編輯分錄而非在報表畫面修改。
六、住宅與商用租金分類
| 項目 | 住宅 | 商用 |
|---|---|---|
| 合約類型 | 住宅出租（公寓、房屋） | 辦公室、店面、其他非住宅場所 |
| 報表欄位 | Mieteinnahmen für Wohnungen | Einnahmen für andere Räume |
| 增值稅（Umsatzsteuer） | 通常免徵增值稅 | 若選擇課徵，可能涉及增值稅；請諮詢稅務顧問 |
系統如何分類租金： 分類以合約為單位，而非以付款為單位。凡屬於分類為住宅的合約，其所有租金皆列入「Mieteinnahmen für Wohnungen」；凡屬於商用合約的租金，皆列入「Einnahmen für andere Räume」。
七、常見問題
系統會自動計算折舊嗎？
不會。折舊金額請自行輸入，系統不會驗證是否符合德國稅法。德國建築物折舊（AfA）有多種方案，折舊率依建造年份與建築類型而異，正確金額請自行確認或諮詢稅務顧問。
為什麼報表畫面的折舊金額顯示鎖定（🔒）？
鎖定圖示代表金額來自帳務中的折舊分錄。若要修改，請前往「帳務管理」→「手動分錄」編輯該筆分錄，報表會自動取得更新後的金額。
補收往年租金應列在哪個欄位？
嚴格來說，租客補付往年租金應列於「Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / verrechnete Mietkautionen / Mietvorauszahlungen」欄位。系統不會自動偵測此情況——所有租金皆依合約分類列入住宅或商用租金欄位。收入總額仍正確；若需將金額顯示於該特定欄位，請在轉填至官方表格時手動調整。
報表會套用 10 日規則（Zehn-Tage-Regel）嗎？
不會。報告依日曆年內的實際付款日期歸屬收入與費用。若您有定期款項在年底前後收付，且適用 10 日規則，請在申報前與稅務顧問確認並調整相關金額。
可以在一份報告中選擇多個物件嗎？
不行。每份報告僅涵蓋一個物件，符合德國每處出租物業分別提交 Anlage V 的慣例。
為什麼我的租金收入只出現在一個欄位？
請檢查第三步的合約分類。若所有合約皆分類為住宅，則所有租金會列入「Mieteinnahmen für Wohnungen」，商用欄位顯示 0，反之亦然。
八、Anlage V 欄位對照表
【收入（Einnahmen）】
| 欄位名稱 | 說明 |
|---|---|
| Mieteinnahmen für Wohnungen | 住宅單位租金收入（分類為住宅的合約） |
| Einnahmen für andere Räume | 其他場所收入（分類為商用的合約） |
| Umgelegte laufende Neben-/Betriebskosten | 轉嫁給租客的營運費用（如水電、管理費） |
| Neben-/Betriebskosten Nachzahlungen/Erstattungen | 營運費用的補繳或退款 |
| Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / Mietkautionen / Mietvorauszahlungen | 收取的往年租金、抵充的押金、預收租金 |
| Einnahmen aus Vermietung von Garagen, Werbeflächen | 出租車庫、廣告位等收入 |
| Vereinnahmte Umsatzsteuer | 收取的增值稅 |
| Vom Finanzamt erstattete Umsatzsteuer | 稅務局退還的增值稅 |
| Öffentliche Zuschüsse und sonstige Einnahmen | 公共補助及其他收入 |
【費用（Werbungskosten）】
| 欄位名稱 | 說明 |
|---|---|
| Absetzung für Abnutzung für Gebäude | 建築物折舊（AfA）——您輸入或從分錄帶入的金額 |
| Schuldzinsen (ohne Tilgungsbeträge) | 貸款利息（不含本金償還） |
| Geldbeschaffungskosten | 融資費用（如貸款手續費） |
| Renten, dauernde Lasten | 年金與經常性負擔 |
| Voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen | 可全額扣除的維修保養費用 |
| Umgelegte Kosten | 已轉嫁給租客的費用 |
| Nicht umgelegte Kosten | 未轉嫁給租戶的費用 |
| An das Finanzamt gezahlte Umsatzsteuer | 繳納給稅務局的增值稅 |
| Sonstige Kosten | 其他費用 |