如何在 RentPackage 產生匈牙利 SZJA 出租所得申報數據，一鍵整理 eSZJA 填報數字

在匈牙利，出租所得要併入年度個人所得稅（SZJA）申報，而 eSZJA 系統的預填草稿[ 不包含 ]出租所得，房東必須自己算出收入、費用、所得與各季預繳金額逐格補填。RentPackage 把您全年的租賃帳務自動彙總成 eSZJA 對應欄位的數字——照著報表逐格填入即可，不必年底翻帳本手算。

一、什麼是 SZJA 出租所得申報？

SZJA（személyi jövedelemadó）是匈牙利的個人所得稅。私人房東的長期住宅出租所得，於年度申報書的 [ 708. sor ]（不動產出租所得行）申報：a 欄填收入（bevétel）、b 欄填費用（költség）、c 欄為所得（jövedelem），按 15% 稅率課稅；年度中並須依規定按季自行預繳稅款（adóelőleg）。

RentPackage 依[ 現金制 ]（以實收款日認列）彙總所選稅務年度（1 月 1 日至 12 月 31 日）的帳款，以房東個人為申報單位，產出可直接對照 eSZJA 欄位填寫的數字統整。

二、匈牙利租賃報稅的幾個重點

產生報表前，先了解幾個影響數字的匈牙利稅務規則：

• 稅率 15%: 出租所得（收入減費用）按 15% 課徵個人所得稅。
• 兩種費用計算方式擇一: [ A：10% 費用率 ]——不逐項舉證，費用一律以收入的 10% 計算，簡單省事，但折舊與實際費用都不能扣；[ B：逐項核實 ]——按實際發生的費用扣除，可另外扣折舊，適合費用較高的房東。
• 按季預繳: 租客為個人時，房東須就各季所得自行計算並預繳稅款；若租客（付款方）是公司，由付款方扣繳，房東無須季預繳。
• 水電代收代付不計收入: 依匈牙利 SZJA 規定，房客補償第三方公用事業服務（水、電等）的費用屬過手款項，不計入房東收入；但若是包月固定收費、房東沒有對應支出，則屬收入。兩種情況的稅務處理不同，這也是產生報表時系統會請您逐科目確認的原因。
• 折舊: 僅逐項核實（B）可扣。年度可扣額 =（買入價 − 土地價值）× 折舊率 × 出租比例。注意：以[ 取得價格 ]計算而非市價；土地不能折舊，須先扣除；無取得價格憑證者（繼承、受贈）不可折舊；折舊率預設 2%（磚造／混凝土等長壽命結構），其他結構為 3% 或 6%；出租比例 =（出租天數 ÷ 該年度持有天數）×（出租面積 ÷ 總面積）；取得後提升價值的改良支出可加入折舊基礎。
• eSZJA 草稿不含出租所得: NAV 的預填申報草稿只涵蓋雇主等已申報的所得，出租所得必須由房東自行補填，這正是本報表要替您準備的數字。

三、事前設定：會計科目對應 SZJA 申報行

在會計科目設定中，每個科目可透過[ SZJA sor ]下拉選單指定申報歸類：[ 708 - Ingatlan bérbeadás (bevétel) ]——一般出租收入，直接彙入 708 行 a 欄；[ 7708 - Rezsi (automatikus vizsgálat) ]——水電等公用事業科目，產生報表時系統會啟動特殊處理，逐一請您確認代收代付或收入性質。選「不指定」則不列入報表彙總。

四、產生報表

使用此功能需訂閱[ 進階版 ]方案，且操作者須有[ 查看／列印報表 ]權限。

請在左側選單中選擇[ 報表 ]→[ 報表 ]，在報表類型中選擇[ SZJA ]，依序設置：

• 稅務年度: 匈牙利稅務年度為曆年制(1 月 1 日至 12 月 31 日)。
• 申報對象: 選擇業主本人，或由公司申報的二房東／自管房源。報表將根據所選申報對象彙總。
• 費用計算方法: 選擇 A（10% 費用率）或 B（逐項核實）。若不確定哪種合算，無需擔心——生成報表後可在右上角隨時切換比較，數據會即時重算。

設置完成後按[ 下一步 ]。

五、確認水電費與折舊

此步系統將列出需要您判斷的項目，分為兩個區塊：

• 水電費確認: 歸類在 7708 的水電科目會依房源逐一列出（房源多時可收合），每個科目顯示期間內的收入與費用金額，並提供三個選項：[ 按實際用量收、也照付給供應商 ]——屬代收代付的過手款項，不計入收入；[ 包月／固定收費、沒有對應支出 ]——記為收入；[ 自訂金額 ]——分別填入要計入的收入與費用金額。系統無法替您判斷收費性質，請依實際狀況勾選。
• 本年度折舊金額: 僅費用計算方式選 B（逐項核實）時出現。系統不自動計算，請依公式「（買入價 − 土地價值）× 折舊率 × 出租比例」自行算出所有房源合計的本年度可扣金額填入，填 0 表示不扣折舊。

六、如何閱讀這份報表

報表不是官方表格，而是把您該填進 eSZJA 的數字整理成對應欄位的統整，分為三個部分：

• 主要數據: 對應 [ A 表 708 行 ]：a 欄收入（bevétel）、b 欄費用（költség）、c 欄所得（jövedelem）；以及 [ C 表 70–73 行 ]各季預繳金額（附各季繳納期限）與 [ 74 行 ]全年應預繳合計。最下方以「年度應繳稅（15%）− 全年應預繳合計」算出結算差額。右上角可隨時切換 A／B 費用計算方式，比較哪種報稅較划算——切到 A 時折舊不會計入費用。
• 收入明細: 列出進入 708 行 a 欄的所有收入組成，水電科目會標示第五步的判定結果——過手款項標「不計入」、包月收費標「計入」，每一塊錢怎麼來的都可追溯。
• 支出明細: 列出進入 708 行 b 欄的費用組成。第五步填的折舊金額會帶入，此處仍提供輸入框可直接修改，整份報表即時重算。切換成 A（10% 費用率）時此區塊刷淡，費用改以收入 × 10% 計算。

七、注意事項

• 季預繳為依法應繳金額: 70–74 行是依法規計算的應預繳金額，不是您實際已繳的數字（實繳紀錄在您的 NAV 帳戶）。
• 折舊於年度結算一次扣除: 折舊不分攤到各季預繳，於年度結算時一次扣除，因此結算差額為負數屬正常情形——代表預繳多了，可申請退還。
• 報表的前提假設: 本報表假設：租客為個人（若付款方為公司，稅款由其扣繳，房東無須季預繳）、房東為單獨持有（無共同持有人）、長期住宅出租、金額以整數 forint 計算；公共費用（közös költség）由房客支付時全額計入收入。
• 本軟體僅提供計算輔助與報表: 不構成稅務建議；最終申報數字及其正確性由使用者與其稅務顧問負責。稅法逐年可能修正，實際申報請以申報年度的現行規定為準。

八、常見問題

10% 費用率和逐項核實，我該選哪一種？

大原則：當實際費用（包括折舊）低於收入 10% 時，選擇 A 會更便宜而且簡單；費用高或可扣折舊時選 B。不需要提前猜測——生成報表後使用右上角的切換按鈕為兩種方式各計算一次，直接比較 c 欄的所得與應繳稅額。

為什麼房客付的水電費可以不算為收入？

當您根據實際用量向房客收取並原數支付給水電公司時，這筆錢只是通過您轉付給第三方（過手款項），根據匈牙利 SZJA 規定不屬於房東收入。相反，若您向房客收取固定包月金額而自己沒有相應支出，那就是您的收入。由於系統無法從帳務判斷收費性質，因此在生成報表時需要您逐科目確認。

為什麼折舊要自己計算，系統不能自動計算嗎？

折舊需要購買價格、土地價值、建物結構類型、出租天數與面積比例等資訊，這些大多不在日常帳務資料中，且依法律規定，繼承或受贈取得者不能折舊。您需要依公式算出後填入，才能確保申報正確。填入 0 表示本年度不扣折舊。

eSZJA 的預填草稿為什麼沒有我的租金收入，這正常嗎？

正常。NAV 草稿只預填雇主等已申報的收入，出租所得全由房東自行補填 708 行。請打開本報表，按照把 a、b、c 欄與各季預繳數字填入對應欄位。

結算差額是負數，這是不是算錯了？

不是。季預繳是根據當季所得計算，不包括折舊，折舊是在年度結算時一次性扣除，所以年度應繳稅常會低於已預繳總額，結算差額為負數表示超繳，可以根據規定申請退還。