如何在 RentPackage 生成澳洲租賃報稅表（Rental Schedule），收支自動對應 ATO 申報分類

澳洲的租賃收入需按 ATO 規定的收入與費用分類逐項申報，報稅季最麻煩的就是把整年的帳翻出來重新歸類加總。在 RentPackage，您平時正常收租、記帳，報稅時選好年度按一下按鈕，系統就將全年收支自動彙總成 ATO 申報格式的 Rental Schedule——只有折舊和借貸費用這類需要專業判斷的數字由您填入，其他全部自動完成。

一、什麼是 Rental Schedule？

Rental Schedule（租賃物業明細表）是澳洲申報出租物業收入的標準附表，逐項列出該物業整個財政年度的租金收入與各類費用，算出淨租金收益（或虧損）。每一個物業一張表，申報時隨個人所得稅一併提交。

「Rental Schedule」其實是沿用已久的舊名稱：早年 ATO 有紙本表格（NAT 5225，代碼 RS），自 2020 年 7 月 1 日起已由電子申報規格 [ RNTLPRPTY ]（租賃物業清單）取代。業界至今仍慣稱 Rental Schedule，並不算錯，但已不是官方現行用語。

改為電子規格後，ATO 只公布「必須申報哪些欄位」，不再規定表格版面，各家報稅軟體自行編排——這也是為什麼您在 Xero Tax、MYOB、HandiTax 看到的畫面長相都不一樣。RentPackage 的報表同樣依申報所需的收入與費用項目整理，供您或您的會計師在報稅時逐項對照填入。

RentPackage 根據[ 現金基礎 ]（以實收款日認列）匯總所選財政年度的帳款，並按您事先設定的科目對應，自動歸入 ATO 的申報分類。

二、澳洲租賃報稅的幾個重點

產生報表前，先了解幾個影響數字的澳洲稅務規則：

• 財政年度: 澳洲的課稅年度為 7 月 1 日至隔年 6 月 30 日，與台灣、美國的曆年制不同。
• 一個物業一張表: 每個出租物業各自申報一張 Rental Schedule，因此系統一次選擇一個房源產生報表。
• 按持有比例申報: 共同持有的物業，收入與費用按法定持分比例分攤：Joint Tenants（聯合共有，常見於夫妻）一律均分；Tenants in Common（分別共有）按各自持分（例如 70%／30%）申報。本報表以 100% 持有計算，申報前請依您的持分自行換算。
• 修繕與改良不同: 修繕（恢復原狀）當年可全額列為費用；資本性改良（升級、加蓋）屬資本支出，要透過折舊分年攤提，不能當年全扣。
• 折舊分兩類: Division 43（資本工程）攤提建築結構的建造成本，最常見為每年 2.5%、攤 40 年；Division 40（設備與裝置）按有效年限逐項攤提可移動資產如冷氣、地毯、熱水器等。實務上多由工料測量師提供折舊時程表，每年按表填數字即可。
• 借款費用分五年攤提: 辦理貸款產生的設定費、估價費、登記費等無法於支付當年一次扣除，須分 5 年平均攤提（若貸款年限少於 5 年則按貸款年限）。例如，支付 $2,000 的貸款設定費，當年僅可扣 $2,000 ÷ 5 = $400。
• 差旅費用限制: 自 2017 年 7 月 1 日起，個人屋主因住宅出租物業往返之交通與住宿費用一般已不能扣除。

三、事前設定：會計科目對應申報分類

澳洲的申報分類沒有數字代碼編號，RentPackage 在會計科目設定中提供[ Rental schedule ]下拉選單，由您指定每個科目對應的申報分類。新增或編輯科目（如週期性水電收入科目）時，收入類科目與對應費用類科目都可指定分類；選「不指定」則不列入報表彙總。

四、生成報表

使用此功能需為[ 進階版 ]方案，且操作者需有[ 查看／列印報表 ]權限。

請至左側選單點選[ 報表 ]→[ 報表 ]，選擇[ Rental Schedule ]，選擇報稅年度（如 1 Jul 2025 – 30 Jun 2026）及房源物件（每次一個），再按[ 下一步：輸入折舊／借款費用 ]。

五、輸入折舊與借貸費用

折舊與借款費用屬於「帳上花多少不等於今年能扣多少」的項目，系統不代您決定金額，由您填入本年度實際可扣的數字：

• 資產折舊（Div 40）: 填入本年度可移動資產的折舊扣除額，數字請依您的折舊時程表（depreciation schedule）或會計師計算結果填寫。預設為 0。
• 資本工程（Div 43）: 填入本年度建物結構的攤提額。例如建造成本 $300,000、適用 2.5%，整年出租即為 $7,500。預設為 0。
• 借款費用: 系統會自動加總帳上歸類為「借款費用」的款項放進輸入框[ 供參考 ]，並可展開查看科目明細。請將金額改為本年度實際可扣的數字——例如帳上有 $2,000 貸款設定費，分 5 年攤提，今年通常填 $400。

六、如何閱讀此報表

按下[ 產生報表 ]後，報表即依 ATO 申報格式呈現：

• 收入: 「總租金收入」列出租金類收入、「其他租賃相關收入」列出其他租賃相關收入，兩者皆可展開查看組成的會計科目明細（例如租金收入、停車位收入、廣告費收入），加總為總收入。
• 費用: 依 ATO 的費用分類逐項列示，例如廣告費（Advertising for tenants）、物業管理費（Body corporate fees）、市政費率（Council rates）、保險（Insurance）、貸款利息（Interest on loans）、維修與保養（Repairs and maintenance）等；有科目對應的分類會顯示明細，期間內沒有發生的分類顯示 0。上一步輸入的折舊與借款費用會分別帶入「資本撥備」（Div 40）、「資本工程扣除」（Div 43）與「借貸費用」。
• 淨租金: 報表最下方為淨租金（收入減費用），即申報用的淨租金所得；若為負數即為租賃虧損。

七、注意事項

• 本報表為現金基礎: 以實收款日認列收入與費用，符合澳洲個人房東的一般申報方式。
• 以 100% 持有計算: 共同持有者請依法定持分比例，將報表各金額換算後再申報。
• 本軟體僅提供計算輔助與報表: 不構成稅務建議；最終申報數字及其正確性由使用者與其稅務顧問負責。稅法逐年可能修正，實際申報請以申報年度的現行規定為準。

八、常見問題

為什麼折舊要自己輸入，系統不能自動算嗎？

澳洲折舊的正確數字取決於建造成本、開工日、各資產的有效年限與您選用的攤提方法，這些資訊通常來自工料測量師出具的折舊時程表，不在日常帳務資料中。由您照時程表填入本年度金額，才能確保申報數字正確。

借款費用輸入框裡系統帶入的金額可以直接用嗎？

不建議直接使用。系統帶入的是帳上歸類為借款費用的全年加總，而稅法規定這類費用須分 5 年攤提，因此通常只能填總額的五分之一。請展開明細確認後，改填本年度實際可扣的金額。

夫妻或多人共同持有的物業怎麼申報？

先確認持有型態：Joint Tenants 一律均分（兩人各 50%）；Tenants in Common 按登記的持分比例分攤。用本報表的金額乘上您的比例，即為您個人申報的數字。

修繕費用和改良支出要怎麼分？

判斷標準是「恢復原狀」還是「升級加值」。修理漏水、更換破損部件屬修繕，當年可全額扣除，列在 Repairs and maintenance；換新升級、加蓋擴建屬資本性改良，須透過折舊分年攤提，不可列為當年費用。不確定時請諮詢您的稅務顧問。