Kako u RentPackage generirati australski porezni obrazac za najam (Rental Schedule) s automatskim razvrstavanjem prihoda i troškova prema ATO-u

Prihodi od najma u Australiji moraju se prijaviti prema klasifikaciji prihoda i troškova koju propisuje ATO. Najzahtjevniji dio porezne sezone je ponovno klasificiranje i zbrajanje cjelogodišnjih računa. U RentPackage-u, redovito naplaćujete najamninu i evidentirate transakcije. Prilikom porezne prijave, odaberete godinu i pritisnete gumb, a sustav automatski sažme sve prihode i troškove u Rental Schedule prema formatu ATO-a — samo brojeve koji zahtijevaju stručnu procjenu, poput amortizacije i troškova zajma, unosite sami, ostalo se automatski izvršava.

Što je Rental Schedule?

Rental Schedule (Izvještaj o najmu imovine) je standardni dodatak za prijavu prihoda od najma imovine u Australiji, koji detaljno prikazuje prihode od najamnine i sve troškove tijekom financijske godine, izračunavajući neto prihod od najma (ili gubitak). Za svaku imovinu se generira jedan obrazac i podnosi se uz prijavu poreza na dohodak.

"Rental Schedule" je zapravo dugo korišteni stari naziv: ranih godina ATO je imao papirnati obrazac (NAT 5225, kod RS), zamijenjen elektroničkim formatom [ RNTLPRPTY ] (Raspored najma nekretnine) od 1. srpnja 2020. Iako industrija još uvijek koristi naziv Rental Schedule, nije službeni trenutni termin.

Nakon prelaska na elektronički format, ATO samo objavljuje "koja polja treba prijaviti", bez propisivanja izgleda obrasca; softver za porezne prijave slobodno uređuje — zato izgled u Xero Tax, MYOB, HandiTax može biti različit. RentPackage izvješće također se organizira prema potrebnim prihodima i troškovima za prijavu, omogućujući vama ili vašem računovođi da ih unesete prilikom porezne prijave.

RentPackage sažima transakcije financijske godine na [ gotovinskoj osnovi ] (priznavanje na dan stvarne isplate) i automatski ih klasificira prema ATO-u koristeći unaprijed postavljene kategorije.

Ključne točke australskog poreznog sustava za najam

Prije nego generirate izvješće, upoznajte se s nekoliko australskih poreznih pravila koja utječu na brojke:

• Porezna godina: Australska porezna godina traje od 1. srpnja do 30. lipnja sljedeće godine, što se razlikuje od kalendarske godine Tajvana i SAD-a.
• Jedan obrazac po nekretnini: Svaka nekretnina za iznajmljivanje prijavljuje se na zasebnom Rental Schedule obrascu, stoga se u sustavu generira izvješće za jednu nekretninu odjednom.
• Prijava prema udjelu u vlasništvu: Za zajednički posjedovane nekretnine, prihodi i troškovi dijele se prema zakonskom udjelu: Joint Tenants (zajednički posjed, često među partnerima) dijele ravnomjerno; Tenants in Common (posebni posjed) prijavljuju prema svom udjelu (npr. 70%/30%). Ovo izvješće izračunava na temelju 100% vlasništva, pa se prije prijave prilagodite prema svom udjelu.
• Popravci vs. poboljšanja: Popravci (vraćanje u prvobitno stanje) mogu se u cijelosti odbiti u jednoj godini; kapitalna poboljšanja (nadogradnje, dogradnje) tretiraju se kao kapitalni izdaci, amortizirani tijekom godina, ne mogu se u cijelosti odbiti iste godine.
• Dvije kategorije amortizacije: Division 43 (Građevinski radovi) amortizira troškove izgradnje strukture zgrade, najčešće po 2,5% godišnje, tijekom 40 godina; Division 40 (Postrojenje i oprema) amortizira po stavkama kao što su klima uređaji, tepisi, bojleri prema korisnom vijeku. U praksi ovo često rješava procjenitelj (Quantity Surveyor) izdavanjem rasporeda amortizacije (depreciation schedule) i svake godine samo unesete brojeve prema rasporedu.
• Troškovi zaduživanja amortiziraju se tijekom pet godina: Troškovi povezani s dobivanjem zajma, poput troškova postavljanja, procjene i registracije, ne mogu se odbiti u jednoj godini plaćanja, već se moraju amortizirati prosječno tijekom 5 godina (ako je rok zajma kraći od 5 godina, sukladno njegovu trajanju). Na primjer, ako ove godine platite $2,000 za troškove postavljanja zajma, ove godine možete odbiti samo $2,000 ÷ 5 = $400.
• Ograničenja na putne troškove: Od 1. srpnja 2017. osobni vlasnici kuća ne mogu općenito odbiti troškove putovanja i smještaja povezane s iznajmljivanjem stambene nekretnine.

Postavke prije početka: sukladnost računovodstvenih kategorija s klasifikacijom prijave

Australija nema klasifikacije s numeričkim kodovima, pa RentPackage omogućuje izbor 'Rental schedule' u padajućem izborniku prilikom postavljanja računa, omogućavajući vam da odredite klasifikaciju prijave za svaki račun. Kada dodajete ili uređujete stavku (kao što je račun za periodične prihode od električne energije/vode), prihodi i odgovarajući troškovni računi mogu biti klasifikovani pojedinačno; odaberite 'Nije specificirano' ako ih ne želite uključiti u zbirni izvještaj.

Generiranje izvještaja

Za korištenje ove funkcije potrebna vam je 'Pro verzija' plana, a operator mora imati ovlasti 'Pregled/ispis izvještaja'.

Idite na izbornik na lijevoj strani i odaberite 'Izvještaji' → 'Izvještaji', odaberite vrstu izvještaja 'Rental Schedule', poreznu godinu (na primjer, 1. Jul 2025. – 30. Jun 2026.) i nekretninu (jednu po jednu), a zatim kliknite 'Dalje: unesite amortizaciju/troškove zaduživanja'.

Unos amortizacije i troškova zajma

Amortizacija i troškovi zaduživanja spadaju u kategoriju „koliko se knjiži ne znači koliko se može odbiti ove godine“, sustav ne odlučuje o iznosu, već unosite stvarno odbitni iznos za ovu godinu:

• Amortizacija imovine (Div 40): Unesite iznos odbitka amortizacije pokretne imovine za ovu godinu, prema vašem rasporedu amortizacije ili izračunu računovođe. Zadano je 0.
• Kapitalni projekti (Div 43): Unesite iznos amortizacije za strukturu zgrade za ovu godinu. Na primjer, trošak izgradnje $300,000, stopa 2.5%, cijela godina najma iznosi $7,500. Zadano je 0.
• Troškovi zaduživanja: Sustav automatski zbraja stavke knjižene kao „troškovi zaduživanja“ u polje za unos [ samo kao referencu ], s mogućnošću širenja za prikaz detalja. Molimo promijenite iznos u stvarno odbitni za ovu godinu — na primjer, ako na računu imate $2,000 za troškove uspostave zajma, amortizira se tijekom 5 godina, obično ove godine unosite $400.

Kako čitati ovaj izvještaj

Nakon pritiska na [ Generiraj izvješće ], izvješće će biti prikazano u formatu prijave za ATO:

• Prihodi: „Gross rent“ prikazuje prihod od najma, „Other rental related income“ prikazuje druge prihode povezane s najmom, oba se mogu proširiti za pregled sastavnih računovodstvenih stavki (npr. prihod od najma, prihod od parkirnih mjesta, prihod od oglašavanja), zbrojeno u Total income.
• Troškovi: Prikaz troškova prema ATO klasifikaciji, npr. Oglašavanje stanara, Naknade za upravljanje zgradama, Općinski porezi, Osiguranje, Kamate na kredite, Popravci i održavanje itd.; klasifikacije koje odgovaraju kategorijama prikazat će detalje, a one bez transakcija prikazat će 0. Unos amortizacije i troškova kredita u prethodnom koraku bit će dodijeljen u "Kapitalna olakšanja" (Div 40), "Odbitci za kapitalne radove" (Div 43) i "Troškovi zaduživanja".
• Neto najamnina: Na dnu izvještaja prikazana je Neto najamnina (prihod minus troškovi), tj. ostvareni neto prihod od najma za izvještaj; ako je negativan, to je gubitak od iznajmljivanja.

Napomene

• Izvještaj na osnovi gotovine: Prihodi i troškovi priznaju se prema datumu stvarnog primitka, u skladu s uobičajenim načinom prijave za privatne iznajmljivače u Australiji.
• Izračun na temelju 100% vlasništva: Zajednički vlasnici trebaju prijaviti iznose u skladu s udjelom vlasništva.
• Ovaj softver pruža samo pomoć u izračunu i izvještavanju: Ne predstavlja porezni savjet; krajnji brojevi prijave i njihova točnost odgovornost su korisnika i njihovog poreznog savjetnika. Porezni zakoni mogu se mijenjati godišnje, stoga prijavljujte prema aktualnim propisima za godinu prijave.

Česta pitanja

Zašto trebam ručno unijeti amortizaciju, ne može li sustav to automatski izračunati?

Ispravan broj amortizacije u Australiji ovisi o trošku izgradnje, datumu početka, efektivnom vijeku trajanja svake imovine i odabranoj metodi amortizacije. Te informacije obično pruža geodet u amortizacijskom rasporedu i nisu uključene u svakodnevne računovodstvene podatke. Da bi prijavljeni iznos bio točan, unesite godišnji iznos prema rasporedu.

Može li se iznos unesen u polje za unos troškova posudbe koristiti izravno?

Ne preporuča se korištenje izravno. Sustav unosi godišnji zbroj troškova klasificiranih kao trošak posudbe, što prema poreznim propisima treba raspodijeliti na 5 godina, pa se obično može unijeti samo jedna petina ukupnog iznosa. Molimo proširite detalje, potvrđujući i ispravite s iznosom koji se može odbiti u tekućoj godini.

Kako prijaviti nekretninu u zajedničkom vlasništvu supružnika ili više osoba?

Prvo provjerite vrstu vlasništva: Joint Tenants dijele jednako (dvoje ljudi po 50%); Tenants in Common dijele prema registriranom postotku vlasništva. Pomnožite iznos iz ovog izvještaja s vašim postotkom, to je iznos koji ćete prijaviti individualno.

Kako razdvojiti troškove popravaka i kapitalnih poboljšanja?

Kriterij je „obnova prvobitnog stanja” ili „nadogradnja i povećanje vrijednosti”. Popravci curenja ili zamjena oštećenih dijelova smatraju se popravcima i mogu se odbiti u cijelosti te godine, vođeni su pod Repairs and maintenance; nova instalacija ili proširenje predstavljaju kapitalna poboljšanja i moraju se amortizirati, a ne mogu se prikazati kao trošak te godine. Ako ste u nedoumici, konzultirajte svojeg poreznog savjetnika.