چگونه داده‌های اظهارنامه درآمد اجاره SZJA در RentPackage تولید می‌شود، و شماره‌های گزارش eSZJA با یک کلیک تنظیم می‌شود.

در مجارستان، درآمد اجاره باید در اظهارنامه سالانه مالیات بر درآمد شخصی (SZJA) لحاظ شود و پیش‌نویس تکمیل‌شده eSZJA شامل درآمد اجاره نمی‌شود، بنابراین صاحب‌خانه باید خود درآمد، هزینه‌ها، سود و مبالغ پیش‌پرداخت فصلی را محاسبه و وارد کند. RentPackage حساب‌های سالانه اجاره شما را به‌طور خودکار در اعداد مربوط به ستون‌های eSZJA خلاصه می‌کند — تنها کافی است گزارش را به طور خطی پر کنید و نیازی به محاسبه‌های دستی در پایان سال نیست.

اول: اظهارنامه درآمد اجاره SZJA چیست؟

SZJA (személyi jövedelemadó) مالیات بر درآمد شخصی در مجارستان است. درآمد اجاره مسکونی بلندمدت توسط صاحب‌خانه‌های خصوصی، در اظهارنامه سالانه در [ سطر 708 ] (درآمد اجاره املاک) اعلام می‌شود: ستون a برای درآمد (bevétel)، ستون b برای هزینه‌ها (költség)، و ستون c برای سود (jövedelem) که با نرخ 15% مالیات‌بندی می‌شود؛ و در طول سال، مطابق مقررات باید مالیات پیش‌پرداخت فصلی را خودشان انجام دهند (adóelőleg).

RentPackage با استفاده از [ مبنای نقدی ] (بر اساس تاریخ دریافت واقعی)، حساب‌های مالیاتی انتخابی سال (از 1 ژانویه تا 31 دسامبر) را برای صاحب‌خانه به عنوان واحد گزارش‌دهی خلاصه می‌کند و اعداد قابل مقایسه با ستون‌های eSZJA را تولید می‌کند.

دوم: نکات کلیدی در گزارش دهی مالیات اجاره در مجارستان

قبل از تولید گزارش، برخی از قوانین مالیاتی مجارستان که بر اعداد تأثیر می‌گذارند، را درک کنید:

• نرخ مالیات 15%: درآمد اجاره (درآمد منهای هزینه‌ها) با مالیات بر درآمد شخصی 15% محاسبه می‌شود.
• یکی از دو روش محاسبه هزینه را انتخاب کنید: [ A：10% نرخ هزینه ] - بدون اثبات موردی، هزینه‌ها به صورت یکسان ۱۰٪ از درآمد محاسبه می‌شوند، ساده و سریع اما استهلاک و هزینه‌های واقعی کسر نمی‌شود؛ [ B：جزئیات را تایید کنید ] - مطابق با هزینه‌های واقعی، استهلاک اضافی قابل کسر است، مناسب برای موجران با هزینه‌های بالا.
• پرداخت پیش‌پرداخت فصلی: هنگامیکه مستأجر فرد است، موجر باید برای هر فصل مالیات را محاسبه و پیش پرداخت کند؛ اگر مستأجر (پرداخت کننده) شرکت است، پرداخت کننده کسر مالیات را انجام می‌دهد و موجر نیازی به پیش پرداخت فصلی ندارد.
• دریافت و پرداخت هزینه‌های آب و برق شامل درآمد نمی‌شود: بر اساس مقررات SZJA مجارستان، جبران هزینه‌های خدمات زیربنایی (آب، برق و غیره) توسط مستأجر شامل درآمد موجر نمی‌شود؛ اما اگر هزینه به صورت اشتراک ماهانه ثابت باشد و موجر هزینه‌ای معادل نداشته باشد، به عنوان درآمد محسوب می‌شود. دو روش مالیاتی متفاوت اعمال می‌شوند و این دلیلی است که سیستم از شما می‌خواهد هنگام تولید گزارش، هر حساب را تأیید کنید.
• استهلاک (értékcsökkenés): فقط جزئیات را تایید کنید (B) قابل کسر است. مبلغ قابل کسر سالانه = (قیمت خرید - ارزش زمین) × نرخ استهلاک × نسبت اجاره. توجه: بر اساس [ قیمت به دست آمده ] و نه ارزش بازار محاسبه می‌شود؛ زمین استهلاک‌پذیر نیست و باید ابتدا کسر شود؛ افرادی که بدون سند قیمت خرید (مانند ارث، هدیه) هستند نمی‌توانند استهلاک بگیرند؛ نرخ استهلاک پیش‌فرض ۲٪ (سازه‌های آجر/بتن و غیره با عمر طولانی)، برای سایر سازه‌ها ۳٪ یا ۶٪ است؛ نسبت اجاره = (تعداد روزهای اجاره / تعداد روزهای مالکیت در آن سال) × (مساحت اجاره‌ای / کل مساحت)؛ بهبودهای افزایشی ارزش پس از به دست آوردن، می‌تواند به پایه استهلاک اضافه شود.
• پیش‌نویس eSZJA شامل درآمد اجاره نیست: پیش‌نویس اظهارنامه پیش‌پرداخت NAV فقط شامل درآمدهایی است که توسط کارفرما و غیره گزارش شده است، درآمد اجاره باید توسط موجر اضافه شود، که این دقیقاً عددی است که این گزارش برای شما آماده می‌کند.

سوم: تنظیمات قبل: همترازی حساب مالی با ردیف اظهارنامه SZJA

در تنظیمات حسابداری، هر حساب می‌تواند به وسیله فهرست کشویی [ SZJA sor ] به دسته‌بندی گزارش تخصیص یابد: [ 708 - Ingatlan bérbeadás (bevétel) ] - درآمد اجاره عادی، مستقیماً به ستون a خط ۷۰۸ اضافه می‌شود؛ [ 7708 - Rezsi (automatikus vizsgálat) ] - حساب‌های ارسال و برق و غیره، هنگام ایجاد گزارش، سیستم پردازش ویژه‌ای را فعال می‌کند و از شما می‌خواهد ماهیت دریافت و پرداخت یا درآمد را تأیید کنید. انتخاب "عدم تخصیص" به معنی عدم درج در خلاصه گزارش است.

4. تولید گزارش

استفاده از این ویژگی نیاز به طرح [ پیشرفته ] دارد و اپراتور باید دسترسی [ مشاهده/چاپ گزارشات ] داشته باشد.

لطفاً از منوی سمت چپ به [ گزارشات ] ← [ گزارشات ] رفته و نوع گزارش [ SZJA ] را انتخاب کنید، به ترتیب تنظیم کنید:

• سال مالیاتی: سال مالیاتی مجارستان بر اساس سال تقویمی (۱ ژانویه تا ۳۱ دسامبر) است.
• سوژه گزارش: صاحب‌خانه فردی یا مدیر شرکت برای زیرمستاجران/واحدهای خودمدیریتی را انتخاب کنید. گزارش بر اساس سوژه انتخاب شده خلاصه می‌شود.
• روش محاسبه هزینه: گزینه A (نرخ هزینه ۱۰%) یا B (بررسی دقیق) را انتخاب کنید. نگران نباشید اگر مطمئن نیستید کدام به صرفه‌تر است – پس از تولید گزارش، می‌توانید در بالای راست به طور موقت تغییر مقایسه دهید و اعداد به صورت بلادرنگ محاسبه می‌شوند.

پس از تنظیمات، [ مرحله بعد ] را فشار دهید.

5. تأیید هزینه‌های آب و برق و استهلاک

در این مرحله، سیستم مواردی که به قضاوت شما نیاز دارد را در دو بخش فهرست می‌کند:

• تایید هزینه‌های آب و برق: ویژگی‌های مربوط به کد 7708 به تفکیک املاک فهرست می‌شوند (در صورت زیاد بودن قابل جمع‌کردن است). هر ویژگی مبلغ درآمد و هزینه در دوره را نمایش می‌دهد و سه گزینه ارائه می‌گردند: [ مطابق مصرف واقعی، انتقال به تأمین‌کننده ]—به عنوان وجوه عبوری وام گرفته نمی‌شود؛ [ دریافت ماهانه/ثابت، بدون هزینه مرتبط ]—به عنوان درآمد ثبت می‌شود؛ [ مبلغ سفارشی ]—مبالغ درآمد و هزینه ثبت شده جداگانه وارد می‌شوند. سیستم نمی‌تواند ماهیت هزینه را تعیین کند، لطفاً بر اساس وضعیت واقعی انتخاب کنید.
• مقدار استهلاک سال جاری: فقط زمانی که روش محاسبه هزینه B (بررسی مورد به مورد) انتخاب شود، نمایش داده می‌شود. سیستم به‌صورت خودکار محاسبه نمی‌کند. لطفاً مبلغ کسر سالانه قابل کسر برای تمام املاک را با استفاده از فرمول «(قیمت خرید - ارزش زمین) × نرخ استهلاک × نسبت اجاره» محاسبه کنید و وارد نمایید. مقدار 0 نشان می‌دهد که استهلاک کسر نمی‌شود.

6. چگونه این گزارش را بخوانیم

گزارش یک فرم رسمی نیست، بلکه اعدادی که باید به eSZJA وارد کنید را به بخش‌های مناسب مرتب می‌کند، متشکل از سه بخش:

• اطلاعات اصلی: مطابق [ سطح A، خط 708: ] ستون a درآمد (bevétel)، ستون b هزینه (költség)، ستون c سود (jövedelem)؛ و همچنین [ سطح C، خطوط 70–73 ] مبلغ پیش‌پرداخت فصلی (با مهلت‌های پرداخت هر فصل) و [ خط 74 ] مجموع پیش‌پرداخت سالانه. در پایین، اختلاف تراز از طریق «مالیات سالانه (۱۵٪)-مجموع پیش‌پرداخت سالانه» محاسبه می‌شود. در گوشه بالا سمت راست، می‌توانید در هر زمان بین روش محاسبه هزینه A/B تغییر وضعیت دهید تا مقایسه کنید کدام روش مناسب تر است—انتخاب A استهلاک را از هزینه جدا نمی‌کند.
• جزئیات درآمد: همه اجزای درآمد که وارد ستون a در خط 708 می‌شود را فهرست می‌کند، ویژگی آب و برق نتیجه ارزیابی در مرحله پنج را نشان می‌دهد—وجوه عبوری با عبارت «عدم احتساب» و دریافت ماهانه با عبارت «محاسبه شده» نشان داده می‌شود، منبع هر ریال قابل ردیابی است.
• جزئیات هزینه: ترکیب هزینه‌های وارد شده در ستون b ردیف 708 را فهرست کنید. مبلغ استهلاک وارد شده در مرحله پنجم درج خواهد شد. یک فیلد ورودی برای تغییر مستقیم وجود دارد و کل گزارش بلافاصله به‌روز می‌شود. در تغییر به A (نرخ 10% هزینه)، این بخش محو می‌شود و هزینه‌ها بر اساس درآمد × 10% محاسبه می‌شود.

7. نکات قابل توجه

• پیش‌پرداخت فصلی مبلغ قانونی قابل پرداخت است: ردیف‌های 70-74 مبلغ پیش‌پرداخت محاسبه شده بر اساس قانون هستند و نه مبلغ واقعی پرداخت شده (سوابق واقعی در حساب کاربری NAV شماست).
• استهلاک یکبار در تسویه سالانه کسر می‌شود: استهلاک در پیش‌پرداخت‌های فصلی تقسیم نمی‌شود و یکبار در تسویه سالانه کسر می‌شود، بنابراین کسری تسویه منفی طبیعی است - بدین معنا که بیشتر پیش‌پرداخت شده است و می‌توان برای بازپرداخت درخواست کرد.
• فرضیات گزارش: این گزارش فرض می‌کند که: مستأجر شخصی است (اگر پرداخت‌کننده شرکت باشد، مالیات توسط شرکت پرداخت می‌شود و صاحبخانه نباید پیش‌پرداخت فصلی داشته باشد)، مالک به‌تنهایی دارایی را دارد (بدون مالکین مشترک)، اجاره بلندمدت مسکونی، مبلغ بر حسب forint صحیح محاسبه شده است؛ هزینه‌های مشترک (közös költség) اگر توسط مستأجر پرداخت شود، به طور کامل به درآمد افزوده می‌شود.
• این نرم‌افزار تنها محاسبه و ایجاد گزارش را ارائه می‌کند: این به عنوان مشاوره مالیاتی محسوب نمی‌شود؛ مسئولیت ارقام نهایی گزارش و درستی آن بر عهده کاربر و مشاور مالیاتی آن است. قوانین مالیاتی ممکن است هر سال اصلاح شوند. برای گزارش واقعی باید به مقررات سال گزارش مراجعه کرد.

8. سوالات متداول

نرخ 10% هزینه یا تصدیق موردی، کدام را باید انتخاب کنم؟

اصل کلی: اگر هزینه‌های واقعی (شامل استهلاک) کمتر از 10% درآمد است، انتخاب A به‌صرفه‌تر و ساده‌تر است. در صورت هزینه‌های بالا یا امکان کسر استهلاک، انتخاب B بهتر است. نیازی به حدس زدن نیست — پس از ایجاد گزارش، با دکمه تغییر در بالای سمت راست هر دو روش را محاسبه کنید و با مقایسه ستون c و مبلغ مالیات قابل پرداخت نتیجه‌گیری کنید.

چرا هزینه‌های آب و برق که توسط مستأجر پرداخت می‌شود درآمد محسوب نمی‌شود؟

اگر شما به‌طور واقعی و بر اساس مصرف مستأجر دریافت می‌کنید و سپس به همان میزان به شرکت آب و برق پرداخت می‌کنید، این مبلغ فقط از طریق شما به عنوان واسطه به شخص ثالث منتقل می‌شود و بر اساس قوانین SZJA مجارستان درآمدی برای صاحب‌خانه محسوب نمی‌شود. اما اگر به‌طور ماهانه مبلغ ثابتی از مستأجر دریافت کنید و خودتان هزینه متناسبی نداشته باشید، آن مبلغ درآمد محسوب می‌شود. از آنجا که سیستم نمی‌تواند از طریق مالی شناسایی کند که آیا مبلغ به‌عنوان درآمد محسوب می‌شود یا نه، لازم است هنگام تولید گزارش، هر دسته را تأیید کنید.

چرا باید خودم استهلاک را محاسبه کنم؟ آیا نمی‌تواند به‌طور خودکار توسط سیستم محاسبه شود؟

استهلاک نیازمند اطلاعاتی مانند قیمت خرید، ارزش زمین، نوع ساختار ساختمان، تعداد روزهای اجاره و نسبت مساحت است که غالباً در داده‌های روزمره حسابداری موجود نیست و کسانی که ارث یا هدیه گرفته‌اند مطابق قانون قادر به استفاده از استهلاک نیستند. شما باید بر اساس فرمول موجود محاسبه و وارد کنید تا اطمینان حاصل کنید که اعلامیه صحیح است. وارد کردن 0 به معنی عدم کسر استهلاک در سال جاری است.

در پیش‌نویس پرشده eSZJA درآمد اجاره من نیست، آیا این طبیعی است؟

طبیعی است. پیش‌نویس NAV فقط درآمدهایی که قبلاً توسط کارفرما اعلام شده را پر می‌کند و درآمدهای اجاره باید توسط صاحب‌خانه در خط 708 پر شود. لطفاً این گزارش را باز کنید و ستون‌های a، b و c و ارقام پیش‌پرداخت فصلی را وارد کنید.

موازنه منفی است، آیا محاسبه اشتباه شده است؟

خیر. پیش‌پرداخت فصلی بر اساس درآمد همان فصل محاسبه می‌شود و شامل استهلاک نمی‌شود، استهلاک فقط در تسویه سالانه اعمال می‌شود، بنابراین مالیات سالانه شما معمولاً کمتر از مجموع پیش‌پرداخت‌ها است، و موازنه منفی نشان‌دهنده پرداخت بیش از حد است که می‌توان برای بازپرداخت درخواست کرد.