راهنمای کاربر گزارش مالیاتی اجاره آلمان Anlage V
لینکهای سریع این مقاله
یک- Anlage V چیست؟
Anlage V (درآمد اجاره و تملک) بخشی است که باید همراه اظهارنامه مالیاتی (Einkommensteuererklärung) به اداره مالیات (Finanzamt) در آلمان ارسال شود. اگر در آلمان درآمد اجاره دارید، باید سالانه برای هر ملک یک Anlage V تکمیل کنید تا درآمد و هزینههای مربوط به آن ملک را گزارش دهید.
RentPackage قابلیت گزارش Anlage V را ارائه میدهد و با توجه به اصل جریان ورود/خروج (Zufluss-/Abflussprinzip) درآمد اجاره و هزینهها را تطبیق میدهد، که باعث سادهتر و مؤثرتر شدن آمادهسازی مالیاتی آلمان میشود.
دو- انتخاب نوع گزارش، سال مالیاتی و ملک
لطفاً مراحل زیر را برای باز کردن گزارش دنبال کنید:
- باز کردن گزارش：از منوی سمت چپ "گزارش" را انتخاب کنید → در منوی کشویی نوع گزارش، "Anlage V" را انتخاب کنید
- انتخاب سال مالیاتی：سال تقویمی که میخواهید اعلام کنید را انتخاب کنید، مثلاً "2026"
- انتخاب ملک：ملکی که این گزارش به آن مربوط است را انتخاب کنید
پس از تکمیل انتخاب، روی "گام بعدی: استهلاک و دستهبندی قرارداد" کلیک کنید.
سه- وارد کردن مبلغ استهلاک و قرارداد طبقهبندی
استهلاک (Absetzung für Abnutzung, AfA)
لطفاً مبلغ استهلاک را به صورت دستی وارد کنید. سیستم بهطور خودکار محاسبه نمیکند، نرخ استهلاک اعمال نمیکند و اعتبار مبلغ بر اساس قوانین مالیاتی آلمان را تأیید نمیکند. استهلاک ساختمان در آلمان اشکال مختلفی دارد (مانند نرخهای استهلاک خطی که بر اساس سال ساخت اعمال میشود، و همچنین طرحهای استهلاک خاص). لطفاً مبلغ و نرخ استهلاک صحیح را تأیید کنید یا با مشاور مالیاتی خود (Steuerberater) مشورت کنید.
دستهبندی قرارداد (مسکونی/تجاری)
گزارش براساس دستهبندی شما در این صفحه، درآمد اجاره را به دو ستون تقسیم میکند:
- مسکونی：اجاره این قرارداد به عنوان "Mieteinnahmen für Wohnungen" (درآمد اجاره واحدهای مسکونی) ثبت میشود.
- تجاری：اجاره این قرارداد به عنوان "Einnahmen für andere Räume" (درآمد سایر مکانها، مانند دفاتر، فروشگاهها) ثبت میشود.
چهار- تولید گزارش
پس از تأیید مبلغ استهلاک و دستهبندی قرارداد، روی «تولید گزارش» کلیک کنید.
سیستم گزارش Anlage V را تولید خواهد کرد و محتوای زیر را نمایش خواهد داد:
- درآمد (Einnahmen)：اجاره مسکونی، اجاره تجاری، هزینههای عملیاتی منتقلشده به مستأجر، و سایر درآمدها
- هزینهها (Werbungskosten)：استهلاک، بهره وام، هزینههای تعمیر و سایر هزینهها
- مازاد / زیان (Überschuss / Verlust)：کل درآمد - کل هزینهها
هر فیلد موارد و مبالغ شامل شده را نشان میدهد تا منشاء هر عدد ردیابی شود.
پنج- دو روش ثبت استهلاک
روش اول: فقط برای این گزارش (موقت)
مبلغ استهلاک را مستقیماً در صفحه گزارش وارد کنید. این مبلغ فقط برای این گزارش استفاده میشود و در حسابها ثبت نخواهد شد.
روش دوم: ثبت در حسابها (پیشنهادی)
به 'مدیریت حسابها' → 'ثبت دستی' بروید و یک ثبت ایجاد کنید:
- بدهکار: هزینه استهلاک
- بستانکار: استهلاک انباشته
پس از ایجاد سند، سیستم مبلغ استهلاک را به صورت خودکار به صفحه گزارش میآورد و نماد 🔒 قفل نمایش میدهد که نشان دهنده مقدار استخراج شده از حسابداری است. برای ویرایش مبلغ قفل شده، سند را ویرایش کنید نه صفحه گزارش.
شش- طبقهبندی اجاره مسکونی و تجاری
| مورد | مسکونی | تجاری |
|---|---|---|
| نوع قرارداد | اجاره مسکونی (آپارتمان، خانه) | دفتر، مغازه، سایر مکانهای غیرمسکونی |
| فیلد گزارش | Mieteinnahmen für Wohnungen | Einnahmen für andere Räume |
| مالیات بر ارزش افزوده (Umsatzsteuer) | معافیت معمول از مالیات بر ارزش افزوده | در صورت انتخاب مشمولیت، ممکن است با مالیات بر ارزش افزوده درگیر شوید؛ لطفاً با مشاور مالیاتی مشورت کنید |
سیستم چگونه اجاره را دستهبندی میکند: دستهبندی بهصورت قراردادی و نه پرداختی است. اجارهنامههای مسکونی به عنوان "Mieteinnahmen für Wohnungen" و اجارهنامههای تجاری به عنوان "Einnahmen für andere Räume" طبقهبندی میشوند.
هفت- سوالات متداول
آیا سیستم به صورت خودکار استهلاک را محاسبه میکند؟
خیر. مبلغ استهلاک را باید خودتان وارد کنید و سیستم صحت آن را بر اساس قوانین مالیاتی آلمان بررسی نمیکند. گزینههای مختلفی برای استهلاک ساختمانها در آلمان (AfA) وجود دارد؛ نرخ استهلاک بر اساس سال ساخت و نوع ساختمان متفاوت است. لطفاً با تأیید مبلغ صحیح با مشاور مالیاتی مشورت کنید.
چرا مبلغ استهلاک در صفحه گزارش قفل شده (🔒) ظاهر میشود؟
آیکون قفل نشاندهنده این است که مبلغ از یکی از اسناد استهلاک در حسابداری آمده است. برای تغییر آن، به "مدیریت حسابداری" → "سند دستی" بروید و آن را ویرایش کنید. گزارش به طور خودکار بهروزرسانی میشود.
اجارههای سالهای گذشته باید در کدام ستون قرار گیرند؟
بهطور دقیق، اجارهنامههای قبلی باید در ستون "Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / verrechnete Mietkautionen / Mietvorauszahlungen" قرار گیرند. سیستم به صورت خودکار این موارد را تشخیص نمیدهد — همه اجارهها با توجه به قرارداد در ستونهای اجاره مسکونی یا تجاری طبقهبندی میشوند. کل درآمد همچنان صحیح است؛ برای نمایش مبلغ در آن ستون خاص، هنگام انتقال داده به فرمهای رسمی به صورت دستی تنظیم کنید.
آیا گزارش 10-روز قانون (Zehn-Tage-Regel) را اعمال میکند؟
خیر. گزارشها درآمد و هزینهها را بر اساس تاریخهای پرداخت واقعی در سال تقویمی ثبت میکنند. اگر پرداختهای دورهای دارید که اطراف زمان پایان سال انجام میشوند و شامل قانون 10 روزه هستند، قبل از اعلام آنها با مشاور مالیاتی مشورت و ارقام را تنظیم کنید.
آیا میتوان در یک گزارش چندین ملک را انتخاب کرد؟
خیر. هر گزارش تنها یک ملک را پوشش میدهد که با عرف ارسال مجزای Anlage V برای هر ملک اجارهای در آلمان همخوانی دارد.
چرا درآمد اجاره من تنها در یک بخش نمایش داده میشود؟
لطفاً دستهبندی قراردادها در مرحله سوم را بررسی کنید. اگر تمام قراردادها به عنوان مسکونی دستهبندی شدهاند، تمام درآمدهای اجارهای تحت عنوان «Mieteinnahmen für Wohnungen» فهرست میشوند و بخش تجاری نمایش صفر خواهد داشت و برعکس.
هشت- جدول مقایسه فیلدهای Anlage V
【درآمد (Einnahmen)】
| نام فیلد | توضیحات |
|---|---|
| Mieteinnahmen für Wohnungen | درآمد اجاره واحدهای مسکونی (قراردادهای طبقهبندی شده به عنوان مسکونی) |
| Einnahmen für andere Räume | درآمد سایر مکانها (قراردادهای طبقهبندی شده به عنوان تجاری) |
| Umgelegte laufende Neben-/Betriebskosten | هزینههای عملیاتی منتقل شده به مستاجر (مانند آب و برق، هزینههای مدیریت) |
| Neben-/Betriebskosten Nachzahlungen/Erstattungen | پرداخت یا استرداد هزینههای عملیاتی |
| Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / Mietkautionen / Mietvorauszahlungen | اجاره سالهای گذشته دریافت شده، سپرده معوق، پیشپرداخت اجاره |
| Einnahmen aus Vermietung von Garagen, Werbeflächen | درآمد اجاره پارکینگ، فضای تبلیغاتی و غیره |
| Vereinnahmte Umsatzsteuer | مالیات بر ارزش افزوده دریافت شده |
| Vom Finanzamt erstattete Umsatzsteuer | بازپرداخت مالیات بر ارزش افزوده توسط اداره مالیات |
| Öffentliche Zuschüsse und sonstige Einnahmen | یارانههای دولتی و سایر درآمدها |
【هزینهها (Werbungskosten)】
| نام فیلد | توضیحات |
|---|---|
| Absetzung für Abnutzung für Gebäude | استهلاک ساختمان (AfA) – مبلغ واردشده یا منتقلشده از ثبتها |
| Schuldzinsen (ohne Tilgungsbeträge) | بهره وام (بدون بازپرداخت اصل) |
| Geldbeschaffungskosten | هزینههای تأمین مالی (مانند کارمزد وام) |
| Renten, dauernde Lasten | مستمری و هزینههای دائمی |
| Voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen | هزینههای تعمیر و نگهداری قابل کسر کامل |
| Umgelegte Kosten | هزینههای منتقل شده به مستأجر |
| Nicht umgelegte Kosten | هزینههای منتقلنشده به مستاجر |
| An das Finanzamt gezahlte Umsatzsteuer | مالیات بر ارزش افزوده پرداختشده به اداره مالیات |
| Sonstige Kosten | سایر هزینهها |