چگونه با RentPackage جدول اجاره استرالیا (Rental Schedule) به‌صورت خودکار با طبقه‌بندی ATO ایجاد کنیم

در استرالیا، درآمد اجاره‌ای باید طبق طبقه‌بندی درآمد و هزینه تعیین‌شده توسط ATO به صورت جداگانه اظهار شود. در فصل مالیاتی، بزرگترین مشکل بازبینی کل حساب‌های سال و زدن سرجمع دوباره آنهاست. در RentPackage، شما به‌روال معمول اجاره می‌گیرید و حساب‌ها را ثبت می‌کنید. در زمان مالیات، باید سال مورد نظر را انتخاب کرده و با فشار یک دکمه، سیستم به‌طور خودکار کل درآمد و هزینه سال را به شکل Rental Schedule فرم ATO جمع‌بندی می‌کند—فقط ارقام مربوط به استهلاک و هزینه‌های وام که نیاز به قضاوت حرفه‌ای دارند توسط شما وارد می‌شوند، بقیه به‌صورت خودکار تکمیل می‌شوند.

یکم: Rental Schedule چیست؟

Rental Schedule (جدول جزئیات اموال اجاره‌ای) پیوست استاندارد برای گزارش درآمد حاصل از املاک اجاره‌ای در استرالیا است که به‌صورت جزء به‌جزء درآمد اجاره و هزینه‌های مختلف یک ملک در طول سال مالی را نشان داده و سود خالص اجاره (یا زیان) را محاسبه می‌کند. برای هر ملک یک جدول وجود دارد و هنگام تسلیم مالیاتی به‌همراه مالیات بر درآمد فردی ارسال می‌شود.

「Rental Schedule」 در واقع نام قدیمی است: قبلاً ATO فرم کاغذی (NAT 5225، کد RS) داشت، که از 1 ژوئیه 2020 با مشخصات الکترونیکی [ RNTLPRPTY ] (برنامه املاک اجاره‌ای) جایگزین شد. هنوز هم در صنعت به عنوان Rental Schedule شناخته می‌شود، که اشتباه نیست، اما دیگر واژه رسمی جاری نیست.

پس از تغییر به مشخصات الکترونیکی، ATO تنها «چه ستون‌هایی باید گزارش شوند» را منتشر کرد و دیگر قالب فرم را تعیین نکرد، و نرم‌افزارهای مالیاتی خودشان طرح‌بندی می‌کنند—به همین دلیل است که صفحات در Xero Tax، MYOB، HandiTax متفاوت‌اند. گزارش RentPackage نیز بر اساس موارد درآمد و هزینه مورد نیاز برای گزارش‌دهی تنظیم شده، تا شما یا حسابدارتان بتوانید هنگام مالیات‌دادن به‌آسانی تکمیل کنید.

RentPackage موارد مالی سال انتخاب‌شده را به‌صورت [ پایه نقدی ] (شناسایی براساس تاریخ وصول وجه) جمع‌آوری می‌کند و طبق تطبیق حساب‌های از پیش تعیین‌شده، به‌صورت خودکار در طبقه‌بندی‌های اظهارنامه ATO قرار می‌دهد.

دوم: نکات کلیدی مالیاتی اجاره در استرالیا

پیش از تولید گزارش، چند قانون مالیاتی استرالیا که بر ارقام تأثیر می‌گذارند را بشناسید:

• سال مالی: سال مالیاتی استرالیا از 1 ژوئیه تا 30 ژوئن سال بعد است، که با تقویم سالانه تایوان و ایالات متحده متفاوت است.
• یک ملک، یک فرم: هر ملک اجاره‌ای با یک فرم Rental Schedule گزارش می‌شود، بنابراین سیستم یک منبع در هر زمان برای تولید گزارش انتخاب می‌کند.
• گزارش براساس سهم مالکیت: برای ملک‌های مشترک، درآمد و هزینه‌ها براساس سهم قانونی تقسیم می‌شود: در Joint Tenants (مالکیت مشترک، که در میان زوج‌ها رایج است) به‌طور مساوی تقسیم می‌شود؛ در Tenants in Common (مالکیت به طور مستقل) براساس سهم هر شخص (مثلاً 70٪/30٪) گزارش می‌شود. این گزارش به صورت 100٪ مالکیت محاسبه می‌شود، قبل از گزارش‌دهی بر اساس سهم خودتان محاسبه مجدد کنید.
• تعمیر و بهبود یکسان نیستند: تعمیر (بازگشت به حالت اولیه) در همان سال می‌تواند به طور کامل به عنوان هزینه ثبت شود؛ بهبود سرمایه‌ای (ارتقاء، توسعه) مخارج سرمایه‌ای است و باید از طریق استهلاک در طی سال‌ها تسهیم شود، قابل کسر کامل در سال جاری نیست.
• استهلاک به دو نوع تقسیم می‌شود: از Division 43 (کارهای اساسی) هزینه ساختار بنا به مدت 40 سال با نرخ درصد سالانه 2.5٪ و از Division 40 (تجهیزات و ماشین‌آلات) ارزش دارایی‌های قابل حرکت مثل کولر، فرش و آبگرمکن بر اساس عمر مؤثرشان مستهلک می‌شود. عموماً یک کارشناس سنجش مقادیر (Quantity Surveyor) برنامه زمانی استهلاک را ارائه می‌دهد و هر سال مطابق آن محاسبه می‌شود.
• هزینه‌های وام در پنج سال کسر می‌شوند: هزینه‌هایی مانند هزینه تنظیم، ارزیابی و ثبت که در فرآیند وام ایجاد می‌شود، نمی‌توانند به صورت یکجا در سال پرداخت کسر شوند و باید به صورت میانگین در طی 5 سال مستهلک شوند (اگر مدت وام کمتر از 5 سال باشد، بر اساس مدت وام محاسبه می‌شود). برای مثال، اگر امسال 2000 دلار هزینه تنظیم وام داشته باشید، فقط می‌توانید 400 دلار (2000 دلار ÷ 5) را امسال کم کنید.
• محدودیت‌های هزینه‌های سفر: از تاریخ 1 ژوئیه 2017، هزینه‌های سفر و اقامت برای مالکان فردی که به منظور مدیریت ملک اجاره‌ای خود سفر می‌کنند، قابل کسر نیست.

سوم: تنظیمات اولیه: تطبیق حساب‌های حسابداری با طبقه‌بندی اظهارنامه

در استرالیا کد دسته‌بندی رقمی ندارد، بنابراین RentPackage در تنظیمات حسابداری یک فهرست کشویی برای [ Rental schedule ] فراهم کرده است که شما می‌توانید دسته‌بندی هر حساب را برای گزارش‌دهی مشخص کنید. هنگام ایجاد یا ویرایش حساب (مثلاً حساب درآمد دوره‌ای آب و برق)، می‌توانید برای حساب درآمد و حساب هزینه مرتبط دسته‌بندی مشخص کنید؛ اگر "نامشخص" را انتخاب کنید، در گزارش‌ها قرار نمی‌گیرد.

چهارم: تولید گزارش

استفاده از این ویژگی نیاز به طرح [ پیشرفته ] دارد و کاربر باید دسترسی [ مشاهده/چاپ گزارش‌ها ] داشته باشد.

از منوی سمت چپ [ گزارش‌ها ] → [ گزارش‌ها ] را انتخاب کنید، نوع گزارش [ Rental Schedule ] را انتخاب کنید، سال مالیاتی (مثلاً 1 جولای 2025 – 30 ژوئن 2026) و دارایی را انتخاب کنید (یک مورد در هر زمان)، سپس [ گام بعدی: وارد کردن استهلاک/هزینه‌های وام ] را فشار دهید.

پنجم: وارد کردن استهلاک و هزینه‌های وام

هزینه‌های استهلاک و وام جزو اقلامی هستند که «هزینه در کتاب مستقل از مقدار مجاز کسر در سال جاری» است. سیستم مقدار را تعین نمی‌کند، لطفاً مبلغ قابل کسر سال جاری را وارد کنید:

• استهلاک اموال (Div 40): مبلغ کسر استهلاک اموال متحرک سال جاری را وارد کنید. با برنامه زمانی استهلاک یا محاسبه حسابدار خود هماهنگ کنید. پیش‌فرض 0 است.
• پروژه‌های سرمایه‌ای (Div 43): مبلغ تخصیص ساختار بنا برای سال جاری را وارد کنید. به عنوان مثال، هزینه ساخت $300,000 با نرخ 2.5%، اگر به‌طور کامل اجاره داده شود، $7,500 است. پیش‌فرض 0 است.
• هزینه‌های وام: سیستم به ‌طور خودکار اقلام دسته‌بندی‌شده به عنوان «هزینه وام» را برای [ مرجع ] جمع می‌کند و جزئیات حساب را قابل مشاهده می‌سازد. لطفا مقدار را به مبلغ واقعی قابل کسر سال جاری تغییر دهید—برای مثال، هزینه راه‌اندازی وام $2,000 در حساب‌ها است که در 5 سال تخصیص می‌یابد، امسال معمولاً $400 است.

ششم: چگونه این گزارش را بخوانیم

پس از کلیک روی [ ایجاد گزارش ]، گزارش به‌صورت نگارش ATO نمایش داده می‌شود:

• درآمد: «اجاره ناخالص» درآمد نوع اجاره و «درآمدهای مرتبط با اجاره دیگر» درآمدهای دیگر مرتبط با اجاره را لیست می‌کند، هر دو جزئیات حسابداری را قابل مشاهده می‌سازند (مانند درآمد اجاره، درآمد پارکینگ، درآمد از تبلیغات)، که در مجموع به عنوان درآمد کل نمایش داده می‌شود.
• هزینه‌ها: هزینه‌ها بر اساس دسته‌بندی ATO به صورت جداگانه فهرست می‌شوند؛ مثل Advertising for tenants، Body corporate fees، Council rates، Insurance، Interest on loans، Repairs and maintenance و غیره. دسته‌بند‌ی‌های مربوط به سرفصل گزارش می‌شود و مواردی که در بازه زمانی وجود نداشته باشند 0 نمایش داده می‌شوند. استهلاک و هزینه‌های وام وارد شده از مرحله قبل به ترتیب در "Capital allowances" (Div 40)، "Capital works deductions" (Div 43) و "Borrowing expenses" می‌آید.
• اجاره خالص: پایین گزارش Net rent (درآمد منهای هزینه) است که همان درآمد خالص اجاره جهت اظهارنامه می‌باشد؛ اگر منفی باشد به معنی زیان اجاره است.

هفتم: نکات مهم

• این گزارش بر اساس مبنای نقدی است: درآمد و هزینه‌ها بر اساس تاریخ دریافت واقعی ثبت می‌شوند و مطابق با روش اظهارنامه معمول برای مالکین فردی در استرالیا است.
• محاسبه شده بر اساس 100% مالکیت: مالکان مشترک باید مقادیر گزارش را بر اساس نسب قانونی سهم خود تنظیم کنند و سپس اظهار کنند.
• این نرم‌افزار تنها محاسبات و گزارش را ارائه می‌دهد: نه به عنوان مشاوره مالیاتی؛ مسئولیت نهایی ارقام اظهارنامه و صحت آن بر عهده استفاده‌کننده و مشاور مالیاتی آن‌ها است. قوانین مالیاتی ممکن است هر سال تغییر کنند، بنابراین اظهارنامه واقعی باید بر اساس مقررات جاری در سال اظهارنامه تنظیم شود.

هشتم: پرسش‌های متداول

چرا استهلاک باید دستی وارد شود؟ نمی‌توان سیستم را برای محاسبه خودکار تنظیم کرد؟

میزان استهلاک صحیح برای استرالیا بستگی به هزینه ساخت، تاریخ شروع، عمر مفید دارایی‌ها و روش تقسیط انتخابی شما دارد. این اطلاعات معمولا در جدول زمان‌بندی استهلاک ارائه شده توسط یک سرپرست ساختمانی یافت می‌شود و در داده‌های حسابداری روزمره موجود نیست. برای اطمینان از درستی مبلغ اظهار شده، باید مبلغ سال جاری را طبق جدول زمان‌بندی وارد کنید.

آیا می‌توان مبلغ وارد شده توسط سیستم در فیلد هزینه وام را مستقیماً استفاده کرد؟

توصیه نمی‌شود مستقیم استفاده شود. سیستم مبلغ کلی سالانه دسته‌بندی شده به عنوان هزینه وام را وارد می‌کند، در حالی که قوانین مالیاتی این هزینه‌ها را به تقسیط ۵ ساله تقسیم می‌کند، بنابراین معمولاً فقط می‌توان یک پنجم کل مبلغ را وارد کرد. لطفاً پس از بررسی جزئیات، مبلغ واقعی قابل کسر سال جاری را جایگزین کنید.

چگونه ملکی که همسر یا چند نفر به‌طور مشترک مالک آن هستند را اظهار کنیم؟

ابتدا نوع مالکیت را تعیین کنید: Joint Tenants بطور مساوی تقسیم می‌شود (هر کس ۵۰٪)؛ Tenants in Common بر اساس درصد ثبت‌شده تقسیم می‌شود. مبلغ موجود در این گزارش را در نرخ خود ضرب کنید تا مبلغی که باید اظهار کنید به دست آید.

چگونه هزینه‌های تعمیرات و هزینه‌های بهبود را تفکیک کنیم؟

معیار تشخیص «بازگشت به حالت اولیه» یا «به‌روزرسانی و ارتقا» است. تعمیر نشتی یا تعویض قطعات خراب به عنوان تعمیرات در نظر گرفته می‌شود و در همان سال کلاً کسر می‌شود و در Repairs and Maintenance فهرست می‌شود؛ جایگزینی یا ارتقای جدید و ساخت افزایشی به عنوان بهبود سرمایه‌ای در نظر گرفته می‌شود و باید از طریق استهلاک، تقسیط شود و نمی‌توان آن را به عنوان هزینه همان سال طبقه‌بندی کرد. در صورت عدم اطمینان، با مشاور مالیاتی خود مشورت کنید.