របៀបបង្កើតតារាងពន្ធជួលអូស្រ្តាលី (Rental Schedule) នៅក្នុង RentPackage, ចំណូល និងចំណាយត្រូវបានចាត់តង់ស៊ីដោយស្វ័យប្រវត្តិតាមការបានបញ្ជាក់ដោយ ATO
ចំណូលពីការជួលអូស្រ្តាលីត្រូវសំអិតលម្អិតតាមចំណាត់ថ្នាក់ចំណូល និងចំណាយដែល ATO បានកំណត់, ហើយនៅក្នុងរដូវកាលបង់ពន្ធជាភាពដែលគួរឱ្យពិបាកបំផុតគឺការប្រមូលឯកសារពេញមួយឆ្នាំឡើងវិញនិងបូកសរុបវាឡើងវិញ។ នៅ RentPackage, អ្នកអាចបន្តសងប្រាក់និងរាយការណ៍ជាតិគេហាសារដូចគ្នាហើយនៅពេលដែលដល់ប្រាក់និងឯកសារសំណុំបែបទាំងពេញមួយនឹងត្រូវបានរួមបញ្ចូលជា Rental Schedule ដែលបានលំអិតតាមអត្រាបូកបែងដោយ ATO - ខ្ចីលុយ ទទួលឬបំណុលទាំងនោះមានគ្រប់តែ ចំនួនសាច់ប្រាក់ដែលប្រមាព្យាតតាមសំដៅ
តំណភ្ជាប់រហ័សនៃអត្ថបទនេះ
១. តើ Rental Schedule ជាអ្វី?
Rental Schedule (តារាងមូលលក្ខណៈភាពជួល) គឺជាប័ណ្ណសម្រាប់ការស្នើសុំចំណូលភាគីដែលមានវស្តានៃការជួលនៅអូស្រ្តាលីត្រូវបានបង្ហាញដោយលម្អិតពាជាទម្រង់មួយបង្ហាញគ្រាន់គ្រាងចណ្តើមរាទ្បាផុតសាច់ប្រាក់សរុប
"Rental Schedule" គឺជាការប្រើប្រាស់ឈ្មោះចាស់មួយដែលបានប្រើទៅហើយ៖ អាកាស៍ ATO មានសន្លឹកបែបបទសម្ព័ន្ធ (NAT 5225, កូដ RS), តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែ កក្កដា ឆ្នាំ 2020 ត្រូវបានជំនួសមកវិញដោយលក្ខណៈស្ដង់ដារអេឡិចត្រូនិក RNTLPRPTY (Rental property schedule) ។ នៅឥឡូវនេះវិស័យពាណិជ្ជកម្មនៅតែហៅវាថា Rental Schedule, ប៉ុន្តែនៅមិនមែនជាពាក្យផ្លូវការទេ។
បន្ទាប់ពីប្តូរទៅលក្ខណៈអេឡិចត្រូនិក ATO គ្រាន់តែចេញផ្សាយ "តើត្រូវសម្របសម្រួលសន្លឹកណា" ហើយមិនកំណត់ទម្រង់នីមួយៗនោះទេ។ ព័ត៌មានរសួកសរុបសំរាប់រក្សារបស់ Xero Tax, MYOB, HandiTax គឺមានភាពខុសគ្នា។ សំណុំបែបបទរបស់ RentPackage ត្រូវបានរៀបចំដោយផ្អែកលើទិន្នន័យផលបិទដាក់ដែលត្រូវបានជ្រើសរើសភេសក៍ រួមពីដែលបានបញ្ជាក់ ដោយផ្តល់ឱ្យអ្នកវាដែលបានលាតត្រដាងដោយជាក់លាក់ក្នុងពេលធ្វើការស្នើសុំ។
RentPackage ឧបក្ខជំនួញ ការរាប់ប្រាក់ជាក់ស្ដែង (យករតារពីថ្ងៃនៅកន្លែងដែលបានផ្តល់ការប្រគល់) ហើយតាមការកំណត់បំភេនគណនេយ្យផេយ្យ ត្រូវបានសៃយ៉នមករកការបានរបស់ ATO។
២. ចំណុចសំខាន់ៗនៃការបង់ពន្ធការជួលនៅអូស្រ្តាលី
មុននឹងផលិតរបាយការណ៍នេះ, ត្រូវចាប់ផ្តើមស្គាល់អ្វីដែលជាបញ្ហាតម្លឿនជិតក្នុងការប្រែសំភារៈពន្ធ ATO ។
- ឆ្នាំហិនដ្ឋា: ឆ្នាំស្តង់ដារនៃការគិតពន្ធនៅអូស្ត្រាលីគឺដាក់ចាប់ពីខែកក្កដាមួយនៅប្រទេសថ្ងៃទោលើ ជាមួយឆ្នាំក្រោយមិនមាន លើឡោះៗ។
- មួយអចលនទ្រព្យមួយផែនទី: មាននីយកម្មខ្ញុំនឹងកំណត់លទ្ធកម្ម Rental Schedule ដោយមួយអចលនទ្រព្យមួយសម្រាប់សំណុំបែបបទ ប៉ុន្តែស៊ីស្ទែមកំណត់អាចជ្រើសរូបភាពដោយមានមួយ។
- បែងចែកជាញែកដោយផ្អែកលើភាគ: អចលនទ្រព្យដែលមានអំណោយផ្នែកចែកដាក់, ចំណូលរចនាសម្ព័ន្ធត្រូវមើលសម្រាប់លទ្ធកម្មដូចជា: Joint Tenants (ជាក់អាសំយៈទាំងអស់ផ្សីរចនា) ឈ្នះនៃកែប្រែ និងឯណាតានយនានតាមមួយ (ចិងប់ជួញ់ 70% / 30%)។ បំណាកាៈនេះ រួមយកលទ្ធផលន័យលេខផ្សេងទេ។
- ការជួសជុលនិងការធ្វើឱ្យប្រសើរមានភាពខុស: ការជួសជុល (ត្រឡប់ទៅម្តង) ត្រូវប្រើប្រាស់នូវការចំណាយក្នុងឆ្នាំនេះ; ការធ្វើឱ្យប្រសើរ (ជំនួស/លើស) ក្នុងប្រណីតកំមាតមួយមិនលើតួអន្តរាគ៣។
- ផ្តល់នូវភាពអភិវឌ្ឍន៍វហាចិត្ចចិនមនុស្ស: Division 43（ការប្រព្រឹត្តិការណ៍រួបរួម）បំបែកឧបករណ៍សាងសង់រចនាសម្ព័ន្ធអគារ ជាអវិតប្រមាណ 2.5% ក្នុងមួយឆ្នាំ សរុប 40 ឆ្នាំ; Division 40（Plants & Equipment）សម្រាប់សម្ភារៈអាចផ្លាស់ទីដូចជា ម៉ាស៊ីនត្រជាក់ កម្រាលព្រំ ទឹកក្តៅ តាមចុះបញ្ជីនីតិវិធី។ ប្រតិបត្តិករផ្ដល់តារាងចុះបញ្ជីកំហិតដោយអ្នកថែរក្សាទៀប (Quantity Surveyor)，ហើយបំពេញតូលសម្រាប់ការបញ្ជាក់ប្រចាំឆ្នាំ។
- ការចំណាយខ្ចីប្រាក់បែងចែកដាក់ខ្ចប់ 5 ឆ្នាំ: ការចំណាយចំណុះកម្ចី អ្នកត្រូវប្រគល់រង្វាស់រួច បោកភាសតាមគ្រឿងផ្សេងៗ តាមចុះបញ្ជី នីតិវិធី 5 ឆ្នាំគឺ 5 ឆ្នាំ (អាយុកាលដល់បា្ត់វីត្រ 5 ឆ្នាំត្រូវបង់តាមថ្ងៃសំរាប់ខែ 5 )។ ឧទាហរណ៍ បង់ $2,000 ក្នុងឆ្នាំនេះ ត្រូវបង់ $400=÷ $2,000 5÷ ។
- កំណត់ ប្រកាសការដំណើរកិច្ច: តាំងពី 1 កក្កដា 2017 មក អ្នកជួលផ្ទះវាយនិយោជកសម្រាប់ការធ្វើដំណើររបស់ពេញចេញមកពីសំណង់ថ្ងៃសម្ភោធ ខ្មែរ្ការអាចតាមប្រកាស។
៣. ការកំណត់មុនសំខាន់៖ បំភេនគណនេយ្យទៅការបញ្ជាក់សារពន្ធ
ក្នុងប្រភេទចាប់ផ្តើមអ៉ិងាអ្ទាផ្លូវក្តីឡាវគុនំសារដឺតមធិនមលាវ។ RentPackage ដែលបញ្ចូលរដូមានរនលជាRental schedule ភាគញ្ញំ។
៤. បង្កើតរបាយការណ៍
ករកធុេដើរដោយភាពថែទាំនិងដ្រៃតែយន=
តូមេនបើជាមាសរង់ដោយចុាយ្ត់>សនតញ្ចភាគារឺ្តី -> ក្សាជយដីេការកុងក្សា ករណី:
៥. បញ្ចូលការបណ្តោះអាសន្ន និងចំណាយខ្ចីលុយ
ការប្រាក់រាក់និងការចុះថ្លៃខ្សោយគឺជាធាតុដែល"ចំណាយនៅលើសៀវភៅមិនស្មើនឹងចំនួនអាចកាត់ប្រាក់បានក្នុងឆ្នាំនេះ" ប្រព័ន្ធមិនសំរេចចំនួនពីរាងអ្នក សូមបញ្ចូលចំនួនអាចកាត់ប្រាក់បានពិតប្រាកដក្នុងឆ្នាំនេះ៖
- ការចុះថ្លៃទ្រព្យសម្បត្តិ (Div 40): បញ្ចូលចំនួននៃការចុះថ្លៃដែលអាចកាត់ប្រាក់បានក្នុងឆ្នាំនេះសម្រាប់ទ្រព្យសម្បត្តិអាចផ្លាស់ទៅវិញទៅមក។ សូមបញ្ចូលលេខយោងទៅតាមកាលវិភាគចុះថ្លៃទ្រព្យសម្បត្តិឬលទ្ធផលរាប់អានរបស់អ្នក។ លំនាំដើមគឺ 0។
- គម្រោងទ្រព្យសម្បត្តិ (Div 43): បញ្ចូលចំនួននៃការចែកចាយសម្រាប់រចនាសម្ព័ន្ធអាគារនៅក្នុងឆ្នាំនេះ។ ឧទាហរណ៍តម្លៃសំណង់ $300,000 អនុគ្រោះ 2.5% បើជួលពេញឆ្នាំគឺ $7,500។ លំនាំដើមគឺ 0។
- ការប្រាក់រាក់: ប្រព័ន្ធនឹងបញ្ចូលលំនាំលើសៀវភៅដែលបានចាត់ថ្នាក់ជាការប្រាក់រាក់ក្នុងប្រអប់បញ្ចូលសម្រាប់យោង អ្នកអាចពង្រីកមើលលំដាប់លំដោយជាក់លាក់សម្រាប់គម្របទាំងអស់។ សូមកែចំនួនទៅជាចំនួនអាចកាត់ប្រាក់បានពិតប្រាកដក្នុងឆ្នាំនេះ——ឧទាហរណ៍នៅលើសៀវភៅមាន $2,000 ចំណាយឋានា 5 ឆ្នាំ បញ្ចូលចំនួន $400 សម្រាប់ឆ្នាំនេះជាធម្មតា។
៦. របៀបអានរបាយការណ៍នេះ
បន្ទាប់ពីចុច "បង្កើតរបាយការណ៍" របាយការណ៍នឹងអប្បាយតាមទម្រង់ប្រកាសATO៖
- ប្រាក់ចំណូល: បន្ទាត់ "Gross rent" គឺប្រាក់ចំណូលពីការជួលផ្ទះ បន្ទាត់ "Other rental related income" បង្ហាញប្រភេទប្រាក់ចំណូលផ្សេងៗដែលនឹងជួលរួមជាមួយដាចេីបានគណនាជា Total income ហើយទាំងពីរអាចពង្រីកមើលលំសំដាប់គំនិតគណៈកម្មការទាំងឡាយ(ឧទាហរណ៍ ប្រាក់ចំនូលជួលផ្ទះ ប្រាក់ចំនូលចំណេះចិត្តភ្ងីជិត ប្រាក់ក្រឹត្យសំរាប់ពាណិជ្ជកម្ម) នេះរួមទាំងប្រាក់ចំណូលសរុប។
- ចំណាយ: រាយបញ្ជីចំណាយតាមប្រភេទ ATO ដូចជា ការផ្សព្វផ្សាយសម្រាប់អ្នកជួល, គណៈកម្មការរដ្ឋធានី, អត្រាសហគមន៍, ការធានារ៉ាប់រង, ការប្រាក់លើឥណទាន, ការជួសជុល និងការថែទាំ ។ ប្រភេទដែលមានប្រធានបទនឹងបង្ហាញលម្អិត ចំណែកប្រភេទដែលមិនមានការកើតឡើងក្នុងកំឡុងពេលនោះនឹងបង្ហាញលេខ 0។ ការបញ្ចូលថ្លៃបន្ថែមនិងថ្លៃខ្ចីរបស់ជំហានមុននឹងត្រូវបានបញ្ចូលក្នុង «Capital allowances» (Div 40), «Capital works deductions» (Div 43) និង «Borrowing expenses»។
- ស្នួលសុទ្ធ: នៅខាងក្រោមរបាយការណ៍គឺ Net rent (ប្រាក់ចំណូលដកចំណាយ) ដែលជាប្រាក់ចំណូលស្នួលសុទ្ធសម្រាប់ប្រកាស។ ប្រសិនបើជាលេខអវិជ្ជមានគឺជាការខាតបង់ជួល។
៧. ការប្រុងប្រយ័ត្ន
- របាយការណ៍នេះគឺជាមូលដ្ឋានលុយសុទ្ធ: រក្សារបាយការណ៍ប្រាក់ចំណូលនិងចំណាយតាមថ្ងៃទទួលប្រាក់ ដែលសមរម្យសម្រាប់ប្រកាសរបស់ម្ចាស់អចលនាទ្រព្យអុស្ត្រាលីជាផ្ទាល់ខ្លួន។
- គណនាតាមដែលកាន់ឃ្លាំង 100%: ស្វាមីភរិយាដែលមានកម្មសិទ្ធិរួមសូមបំលែងចំនួនបញ្ចេញតាមអត្រាកាន់ឃ្លាំងសិទ្ធិតាមច្បាប់មុនពេលប្រកាស។
- កម្មវិធីនេះផ្តល់ជំនួយក្នុងការគណនានិងរបាយការណ៍គត់: មិនមែនជាការផ្តល់យោបល់ពន្ធ។ ក្ដីថាប់បញ្ឆោត၏ថ្លៃការចុងក្រោយនិងភាពត្រឹមត្រូវ ទុកខ្លះអោយអ្នកប្រើកម្មវិធីនិងអ្នអ្នកប្រតិបតិ្តាតពន្ធ។ ច្បាប់ពន្ធអាចមានការកែប្រែប្រចាំឆ្នាំ ដូចនេះការប្រកាសពិតប្រាកដត្រូវស្របនឹងបច្ចេកវិធីនៃឆ្នាំនោះ។
៨. សំណួរញឹកញាប់
ហេតុអ្វីបានជាខ្ញុំត្រូវបញ្ចូលការដែលខ្ញុំកាត់បន្ថយផ្ទាល់ខ្លួន ហើយប្រព័ន្ធមិនអាចគណនាដោយស្វ័យប្រវត្តិបាន?
ការទូទាត់បណ្ណូសកម្មរបស់ប្រទេសអូស្ត្រាលីអាស្រ័យលើការចំណាយចំណង, ថ្ងៃចាប់ផ្ដើមការងារ, អាយុកាលប្រសិទ្ធភាពនៃមូលនិធិស្រប និងវិធីសាស្រ្តបង្ហាញត្រូវបានគេជ្រើសរើស។ ព័ត៌មានទាំងនេះត្រូវបានផ្ដល់ពីកិច្ចសន្យានៃការសិក្សាបម្បត្តិជួសជុលដែលធ្វើឡើងដោយវិស្វករនៃការងារនេះ។ វាមិនមានក្នុងទិន្នន័យការគណៈបញ្ជីបច្ចុប្បន្នទេ។ អ្នកយកចំនួនចេញពីតារាងនៃការសិក្សា និងបំពេញចំនួននាក់ទៅក្នុងការដាក់ស្នើរប្រាក់ពន្ធនេះ។
អាចប្រើតម្លៃដែលបានបញ្ចូលសម្រាប់ការចំណាយបង្ខួកទេ?
មិនបញ្ជៀសឲ្យប្រើប្រាស់។ តម្លៃដែលបានបញ្ចូលគឺសរុបឆ្នាំសមាសសម្រាប់ការចំណាយបង្ខួកនៅក្នុងគណៈបញ្ជី។ តាមច្បាប់ពន្ធចង់ឲ្យការចំណាយនេះត្រូវធ្វើជាបួនឆ្នាំ, ដូច្នេះចន្លោះដោយប្លូ 5% នៃចំណាយសរុបអាចលុបចោល។ សូមពិនិត្យមើលវិមាត្រជាក់ស្ដែងហើយកំណត់តម្លៃបានក្នុងឆ្នាំនេះ។
របៀបធ្វើរបាយការណ៍ទ្រព្យសម្បត្តិយោធសម្បត្តិជាទំនាក់ទំនងមួយឬច្រើន?
បញ្ជាក់តាមទ្រព្យសម្បត្តិ៖ Joint Tenants ចែកគ្នាទៅ 50% នៅចំនួនគ្នា; Tenants in Common ប្រើសមាមាត្រប្រុងតាមការចុះឈ្មោះ។ ប្រើសំណុំបែបបទនេះចៅទៅតម្លៃមានលោកម្ចាស់បន្ទប់ដូចច្រើនជីវិត។
របៀបបែងចែកការងារជួនជ្រៀស និងការចំណាយទាមទា?
សំគាល់ទួវៈ "ឆ្លុះទៅប្រៀប" ឬ "កើនទម្ងន់"។ ការជួសជុល, ប្ដូរធាតុនីងចាស់គឺជាចំណាយជួសជុលហើយត្រូវតាមផ្សាការងារជូនពិតប្រាកដដោយសមមូលម្ជុលនៅក្នុងឆ្នាំនោះ។ ប្ដូរទូទាត់ការវេទនាសំខាន់ ឬបន្ថែមត្រូវយកទៅពិនិត្យកាលបរិច្ឆេទ។ ចោះបណ្តាល់ណាត់ដែលដោយពិសេសជួនជ្រះបើអ្នកអាចផ្ដល់យោបល់ពីអ្នកនាំមុខផ្កត់ផ្តាប់អាកររបស់អ្នក។